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As Necessidades Devem ser Supridas e os Desejos e Sonhos precisam ser Realizados.
ESSES SÃO OS NEGÓCIOS QUE NOS MOTIVAM!
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A cultura instituída no Brasil, sempre foi a de que o melhor investimento é investir em imóveis, principalmente como estratégia inteligente em tempos de crise para se obter rentabilidade e estabilidade financeira.
Ao longo dos anos essa cultura se tornou uma verdade, mas, a partir de 2008 essa verdade foi colocada em dúvida pela crise imobiliária ocorrida nos Estados Unidos, também chamada de “subprime”, que por reflexo causou efeitos em todo mundo e inevitavelmente atingiu também o Brasil.
O “subprime” consistiu na elevação do valor médio de mercado dos imóveis, onde os imóveis que tinham um valor médio, passaram a ter alto valor de mercado, e os que tinham alto valor, passaram a ter valores ainda maiores, e assim sucessivamente.
Por esses motivos que os preços dos imóveis estufaram, donde advém a definição e a conceituação de bolha imobiliária.
A história nos mostra, que o melhor investimento até então, terminou em quebra de pessoas e empresas que tomaram empréstimos e financiamentos de bancos que apostaram massivamente em créditos imobiliários com taxas de juros baixas.
Nesse cenário, a bolha imobiliária nada mais foi do que um aquecimento muito brusco no mercado imobiliário que elevou demasiadamente os preços dos imóveis, impulsionados por uma grande especulação imobiliária influenciada inclusive por questões políticas, sociais e econômicas.
E como a maior parte dos consumidores e proprietários não acompanharam a subida monetária de seus imóveis, os valores tenderam a baixar na mesma intensidade com que subiram, e foi isso que fez com que houvessem desgastes financeiros substanciais.
Que por consequência levou a perdas de investimentos e falência de construtoras, incorporadoras, imobiliárias, proprietários de imóveis e consumidores que deixaram de pagar os financiamentos tomados juntos aos bancos, e esses últimos tiveram que amargar os prejuízos com o encerramento brusco de suas atividades.
É certo que o “subprime” atingiu o Brasil sem muito impacto. Isto porque, obtivemos um crescimento justamente no período de 2008 à 2014, época em que os preços dos imóveis dispararam. No estado de São Paulo, a alta foi de 200%. No Rio, quase 250%. Esse longo período de crescimento foi chacoalhado pelo reflexo tardio de uma recessão mundial, o que resultou na estagnação imobiliária. Os bancos iniciaram uma forte restrição de crédito a partir de 2013, cortando os financiamentos à metade.
O cenário econômico brasileiro sugeria que a temporada 2019-2020 representaria uma oportunidade para os compradores conseguirem negociações favoráveis. Para os inquilinos, seria a última chance de obter contratos que os favorecessem, já que a tendência era de alta no valor dos alugueis.
Até junho de 2019, os investidores de fundos imobiliários acumularam alta de 8% no rendimento médio dos dividendos, conforme levantamento do InfoMoney com base em dados da Economatica. Esse referencial superaria o CDI (com variação acumulada de 6,35% no último ano, até junho), sem contar o benefício da isenção de Imposto de Renda sobre os dividendos distribuídos.
Os investidores desse tipo de fundo também contavam com outra vantagem: renda periódica ao cotista, pois essa categoria de investimento distribuiria 95% dos resultados semestrais. O BC Fund, que obteve o maior índice de “dividend yelds” no último período, marcou 17,78% em 12 meses (até 28/06/2019).
A sazonalidade do mercado imobiliário trouxe novamente outra espécie de “bolha temporária” em decorrência do nicho dos micro-apartamentos (unidades de até 40 m²) que deveria permanecer aquecido, apesar das promoções vistas em 2018. A análise é do Grupo Zap, especializado em imóveis, que calculou que foram lançadas mais de 55 mil unidades desta categoria entre 2013 e 2019.
Isto porque, a economia aquecida tende a levar profissionais (solteiros ou jovens casais sem filhos) para metrópoles. E é justamente nas grandes cidades onde há maior concentração de apartamentos pequenos – sobretudo os de até 28 m². E essa movimentação imobiliária inevitavelmente segue o mesmo rumo de cidades superpopulosas ao redor do mundo.
Esse tipo de imóvel também atrai investidores, que enxergam possibilidades de retornos mais altos ao aplicar no nicho dos micro-apartamentos. As taxas de juros mais baixas com o retorno do crédito ao mercado e o maior potencial de rentabilidade estimula a busca de imóveis como forma de investimento.
A Fundação Getúlio Vargas (FGV) sugere que a demanda habitacional no Brasil é de 14 milhões de moradias até 2025. Com a recuperação econômica ainda em estágio de retomada, os preços permanecem convidativos. E essas tendências seriam corroboradas pela queda da taxa Selic (6,5% em 2018), cuja diminuição teria impacto direto na oferta de crédito imobiliário, e a inflação controlada – deveria ficar dentro da meta, de 4,25%.
Não obstante isso, o que ninguém previu era que em 11 de março de 2020 seria decretada uma Pandemia no mundo pela OMS (Organização Mundial da Saúde) em virtude do surto do novo coronavírus causado pela Covid-19.
Mesmo diante desse cenário, houve relativo crescimento no mercado imobiliário, apesar do susto inicial com a pandemia, especialmente nos primeiros meses, em 2020, os analistas confirmaram que o mercado soube reagir bem, para uma previsão catastrófica pelo desconhecimento que tínhamos da doença, fato que não aconteceu em 2021.
Tanto que, no final do mesmo mês em que a Universidade de Harvard publicou sua pesquisa sobre os recordes históricos e disparidade habitacional do mercado imobiliário nos EUA evidenciados pela Pandemia do Covid-19, que ditaram o ritmo de vendas e locações que alavancaram as oportunidades de crescimento econômico no setor, a FGV divulgou seu Índice de Confiança da Construção (ICST), que subiu 5,2 pontos em junho e registrou o segundo avanço consecutivo no ano. A alta mensal foi a maior desde julho de 2020, quando o mercado, vindo de quatro meses consecutivos em queda, começou verdadeiramente a pegar maior tração após o impacto inicial da Pandemia de Covid-19.
Todavia, o mesmo cenário positivo não se viu das locações imobiliárias em decorrência da Pandemia da Covid-19, que como todos sabem não foi apenas um evento imprevisível, mas também irresistível, tanto em sua ocorrência, quanto em seus efeitos (inevitável), tendo afetado profundamente as relações contratuais dos mais variados tipos, incluindo os contratos de locação imobiliária. Por essas características, já foi reconhecida pelo Poder Judiciário como hipótese de evento imprevisível, força maior, onerosidade excessiva, entre outras, onde as discussões sobre os efeitos da pandemia já foram amplamente tratadas no Brasil e a conta ficou com os proprietários de imóveis.
